所有不動産が事故物件になるとどうなるの？対処や買取サービスについて解説
事故物件とは、過去に自殺や殺人などが起こった物件のことを指す不動産用語です。事故物件は買い手の心理に与える影響が大きいため、売買取引が難しい不動産です。この記事では、所有物件が事故物件になってしまったときどうなるのか、そしてその対処や買取サービスについてご紹介しています。
所有不動産が事故物件になってしまうという悪夢
所有するマンションで入居者が自殺してしまった。これは不動産オーナーにとって悪夢です。自殺や殺人、孤独死…事件性の有無はともかくとして、所有する不動産が事故物件になってしまうと、その後、どうなってしまうのでしょうか？
事故物件について詳しく解説
所有不動産が事故物件になってしまうとどうなるかを説明する前に、「事故物件とはどういう物件なのか」について詳しく説明します。
事故物件は、不動産用語として定着していますが、法的にその内容が定義されているわけではありません。そのため、少々説明しにくいところはあるのですが、常識的な説明をするならば、
「賃貸している不動産において、自殺や殺人事件が起きる、そのほか、精神的に嫌悪感を覚え、居住しにくい状況になる」
このような物件を事故物件と呼びます。事故物件の決め手になるのは「精神的に嫌悪感を覚え」の部分。これを「心理的瑕疵」と呼び、心理的瑕疵のある物件のことを「心理的瑕疵物件」と呼びます。心理的瑕疵を含む瑕疵には、次のようなタイプがあります。
- ・心理的瑕疵物件
- すでにご紹介しましたが、心理的瑕疵物件は、殺人事件、自殺などが発生した過去がある物件で、精神的に嫌悪感を覚えるため、住み心地の悪い物件です。嫌悪感を覚えさせる要因は、必ずしも室内に限定されるわけではありません。共用部や近隣にその要因がある場合も少なくありません。ただ、「心理的」とあるように、受け取り方は人それぞれです。人によっては「事故」の許容範囲も異なる…これが心理的瑕疵物件の特徴だといえます。
- ・物理的瑕疵物件
- 物理的瑕疵物件は、立地や物件そのものに問題のある物件です。
「物件が建てられている場所の地盤に問題がある」
「物件周囲に高層ビルが建ち並び、異常に日当たりが悪い」
「建物自体に問題がある」
このような物件が物理的瑕疵物件に該当します。地盤の問題には、地下水の減少による地盤沈下や土壌汚染などが挙げられます。建物自体の問題は、「強度が耐震基準以下」「ひび割れ」「アスベストが使用されている」などのケースが考えられます。 - ・環境的瑕疵物件
- 環境的瑕疵物件は、物件自体にはなんの問題もありません。問題となる要因は、物件を取り巻く環境にあります。たとえば、「周囲に遊戯施設などの騒音源がある」「暴力団の事務所がある」「ゴミ屋敷がある」などが該当します。心理的瑕疵物件に近い部分もありますが、物理的瑕疵物件で紹介した「日当たりの悪い物件」は、環境的瑕疵ともいえます。
所有不動産が事故物件になってしまうリスク
所有不動産やその周囲で殺人事件や自殺などがあると、その不動産は事故物件になってしまいます。不動産業者にとっては、事故物件を目にすることはそれほど珍しくないそうですが、実際のところ、どれほどの事故物件が日本には存在するのでしょうか？事故物件の情報を公開しているサイト「大島てる」には、約4万件の事故物件が登録されていますが、この数は日本にある全物件のほんの一部です。事故物件の数は多くありません。しかし、事故物件を抱えてしまったとき、その物件はどうなるのか？どうすればいいのか？ということを知っておくことは、備えとして必要なことです。
事故物件になってしまうと
所有する物件が事故物件になってしまうと、次のような問題を抱えることになります。
- ・事故直後
- 入居者の家族から「電話をしても出ないので部屋を訪れてみたが、どうも様子がおかしい」などの連絡があった場合、通常は管理会社が物件をチェックします。その結果如何で今後の対応は決まります。最悪の場合、警察が捜査を行うことになるでしょう。黄色のテープが物件周辺に張られ、近隣には否が応でも何か事件が起こったことが知れてしまいます。
- ・検証後
- 入居されていた方がなんらかの原因でお亡くなりになった場合、警察による検証が行われます。ご遺体の発見が早ければいいのですが、すでに腐敗が進んでしまっている場合は、業者を呼んで室内を清掃することになります。このような事故物件を清掃してくれる業者が、特殊な方法で床などに付着した汚れや臭いを取り除いてくれますが、業者でも取り除けない場合もありますので、そのような場合は、リフォームも視野に入れなくてはなりません。
- ・再び賃貸する、もしくは売る
- 事故物件を再び賃貸する場合は、宅地建物取引業法により、この事故があったことを通知して入居者を募集する必要があります。家賃はこれまでより最大で50％ほど安く設定します。
事故のあった物件を売る方法もあります。ただし、事故物件は普通に販売しようと思っても、なかなか買い手が見つかるものではありません。現在、事故物件を現金化するなら、事故物件の買取に特化した業者に査定してもらうのが現実的です。事故物件の買取相場は、同レベルの通常物件の5割から8割程度です。事故の重大性により、この割引率が大きくなります。
不測の事態への対処法・家主を対象とした保険特約
保有する物件での事故に備えるための保険もあります。日本社会の少子高齢化が進み、その世相を反映するように、孤独死などに備える物件オーナー様向けの保険商品は増加しています。一人暮らしで、なおかつ高齢の入居者の場合、身寄りがいないことも考えられます。このような方が亡くなった場合、遺品整理をしたり、清掃したりする費用を負担するのはオーナーです。物件の原状回復にはそれ相応の費用がかかりますので、万が一に備え、保険に加入しておくことをおすすめします。クリーニングやリフォーム、遺品整理などの原状回復費用のほか、空室補償、家賃の補填などが付帯している場合が多いようです。
事故物件売買の現状
事故物件は現在、さまざまな形で取り引きされています。事故物件を専門に扱う業者も増えているので、新たな入居者を探す、または物件そのものを売ることも以前よりは容易になっています。ただ、物件オーナーにとっては、やはり事故物件は大きな負担になることは確かです。マンションの複数の部屋を所有、または1棟所有している場合は、事故のなかった部屋も、事件性の大きさによっては心理的瑕疵物件となります。入居者が確保できたとしても家賃収入の減少は免れません。ご紹介したように、保険を利用して不測の事態に備えることはできても、カバーされるのは事故の起きた物件だけです。
このような事故物件が置かれている状況を考えると、先に少しご紹介しましたが、事故物件の買取を専門にしている業者は利用価値があります。不動産業者に仲介販売を依頼する場合は、オーナーが手を煩わせる場面も多く、なかなか売却価格で折り合いがつかないこともあります。ノウハウを持つ事故物件買取の専門業者であれば、査定から売却、引き渡しの流れもスムーズです。神奈川県を本拠地に、東京都、千葉県、埼玉県など関東エリアで事故物件買取サービスを提供している「事故物件買取.com」は、新築物件から店舗用物件まで手がける総合不動産業者「クリエイティブワークス」が手がけています。総合不動産業者ならではの圧倒的な経験により、これまでに多くの事故物件の買取を行っています。事故物件でお悩みのオーナー様は、利用を検討してみてはいかがでしょうか？